突然而至的新冠肺炎，让靠现金流“续命”的房地产企业受到重大冲击，新年过后各地接二连三展开一波又一波的救市政策，房企也积极自救，在融资方面，随着复工复产的逐步推进，房企的发债活力也重新激发。截至本月25日，房企已经发行了8笔短债，不到一个月的时间，发行总额达到23.41亿美元，占2019年全年的47%。

本月已发行8笔海外短债

2月10日开始随着企业复工的逐步推进，房企发债也再次活跃。据克而瑞地产研究不完全统计，95家房企2月份截止25日共发行了8笔海外短债，数额达到23.41亿美元，包括建业地产、合生创展、佳兆业、中梁控股、奥园等企业纷纷发行海外短债。其中，合生创展募集5亿美元单笔数额最高，而建业前后发行了两笔，总计达到5.03亿美元。

值得注意的是，本月发行的短债融资成本都较低，最高的为8.75%，最低的达到4.80%，而从历史房企短债发行成本来看，超过10%利率非常常见，部分企业发行利率得到较大的改善，如佳兆业发行的1年期4亿美元债券利率6.75%，较于2018年底年发行的1年期美元债券下降了5.25个百分点。此外，2月进行海外短债发行的房企都获得不错的认购，如合生创展发行的5亿美元的债券，获得2.4倍超额认购。

克而瑞地产研究认为：海外短债的利率得到改善，一方面目前信贷额度相对宽松，另一方面也可能得益于部分房企的经营状况良好，或者主体评级上升所带来的改善。如佳兆业此次发行获得超过140家机构投资者的认购，最终认购总额超过21亿美元，主要得益于佳兆业业绩的上升及评级的提升，2019年佳兆业实现合约销售金额881亿元，同比增长25.8%，超额完成年度目标;包括安信证券、国信证券等在内机构纷纷上调佳兆业评级至“买入”。

房企自2017年开启海外发债热潮后，海外短债也逐渐成为房企的重要融资手段，据不完全统计，监测的95家典型房企于2017年发行了13笔海外短债，2018年达到21笔，2019年20笔，发行数额以2018年达到顶峰，达到约440亿元人民币。2020年1月下旬房企仅发行了一笔短债，而本月仅截至25号就已经发行了8笔短债，不到一个月的时间，发行总额占2019年全年的47%。究其原因，在疫情影响下，春节“返乡置业”销售爽约，加上销售停摆，房企资金压力不堪重负，因而在寻找资金的路上也是集思广益。

今年海外到期债务2345亿元

据全联房地产商会调研，今年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目工程建设暂停，线下销售渠道关闭，企业销售回款大幅下降，叠加现有的房地产融资政策，房地产企业面临巨大的现金流压力，即使大型企业也难幸免。该机构调研的72家企业中，46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元;26家产业链企业，受停工停售影响的积压库存超40亿元，单月运营成本超20亿元，2020年上半年到期债务约55亿元。

光大证券发布研报也指出，截至2020年1月，不计入回购影响，2020年房企债券合计到期规模约8365亿元(2019年为6485亿元)，其中境内到期6021亿元，海外到期2345亿元。据统计，今年到期债务较高的房企有万科、恒大、万达、碧桂园、绿城等。

克而瑞地产研究：海外短债作为境外融资的一种手段，有着期限短，但发行效率快、发行限制少的特点，从而备受青睐。根据2015年9月发布的《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》(简称2044号文)，将一年期以上的中长期外债改为事先备案登记制，纳入备案监管，而一年期内的境外短债不在监管范围内，使得发债时间相对较快。此外，2019年7月12日，国家发改委发布了 “关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”。通知对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，因此房企目前中长债的发行只能在原有额度的基础上进行发行，且需用于偿还近1年内到期的中长债。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：累计数据对比，虽然有消息称房企融资难，但整体数据看，房地产融资继续刷新历史记录。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6-15%之间。从未来趋势来看，房地产行业虽然被严格管控，违规融资有所减少，但整体看，资金成本分化的趋势依然持续。从企业融资情况看，有赎回有新增，部分企业最近发现的美元融资成本非常低，而也有企业融资成本高位。美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。最近房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险。