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受疫情影响,“开门无客”的售楼处给原本遇冷的楼市蒙上了一层阴霾
2020-02-28 19:03:36   来源:北京商报  分享 分享到搜狐微博 分享到网易微博

受疫情影响,“开门无客”的售楼处给原本遇冷的楼市蒙上了一层阴霾,然而北京土拍市场却呈现出房企扎堆抢地的热闹景象。2月18日,北京迎来新一轮土地出让,热点地块甚至出现了十七家主体“围猎”抢地的情况,其中绿城以80.48亿元入手两宗不限价地块,表现尤为亮眼。据北京商报记者梳理,前后一周时间,北京共计出让9宗地块,363.89亿元交易总价、27家参与竞拍房企(联合体拆分计)、最高叫价74轮、最高溢价率49.78%……疫情之下,房企在京补土储的脚步并未止步不前。

溢价率再创新高

继北京四天出让6宗土地后,2月18日,北京迎来新一轮土地出让,本轮土拍仍颇具看点。记者了解到,通州区台湖镇亦庄新城站前区YZ00-0401-0056等地块为本轮土拍的“热点”,共吸引包括龙湖、绿城、中海、雅居乐在内的17家房企及联合体参与竞拍,最终由绿城以13.48亿元+7%自持竞得,溢价率49.78%。

值得一提的是,因调控政策不断加码,“竞自持”近期已鲜少在北京土拍市场出现,北京上次“竞自持”还是在2018年11月,住总以17.7亿元+自持2%摘得大兴区采育0128A限价宅地。

对此,贝壳研究院新房分析师潘浩表示,13.48亿元总价竞得,刨除教育用地和自持部分,可售住宅部分成交楼面价达到30806元每平方米。本轮土拍热度再次提升,溢价率也再创新高,接近一年以来的最高值。

“竞自持”的出现,也反映出好的地块从来不缺少想入场的买家。潘浩称,从地段上来看,上述地块虽然在成熟区边缘,但距离地铁站更近,且区域内在售项目及未来同期竞争项目多数为限竞房项目,而体量小、起始价低,且不限价等因素,是吸引17家主体竞逐该地块的原因。

记者注意到,通州台湖板块此前因万科城市之光·东望和台湖金茂悦项目备受追捧,是一个已经被“炒”热的区域。“17家企业竞拍也必将带来台湖板块热度的再次提升,预期未来区域价值将进一步上涨。”潘浩进一步表示。

相较于通州台湖地块的高溢价率,大兴区旧宫镇地块则引发众房企74轮的激烈“厮杀”。据了解,该宗地块共吸引中海、平安、绿城、招商、保利+首开、世茂、金茂等多家品牌房企参与竞拍,拍卖现场交替举牌,都表现出势在必得的决心。最终,该地块仍由绿城以67亿元斩获,溢价率34%。

最后一宗不限价地块,大兴区采育镇DX10-0001-6004地块,则由兴创+住总以6.56亿元底价成交,楼面12860元每平发米。就在上周,与该地块相邻的0042低密度地块,溢价25%,由京能摘得。“相较0042地块,上述地块占地面积相当,但容积率高达2.5,总价也较高,虽然楼面价低了3626元/平米,但未来打造高密度社区,建设成本更高,这或许也是该地块争夺少的原因。”潘浩称。

自2月份供地开闸以来,北京共计出让9宗地块。据北京商报记者梳理,前后一周时间,363.89亿元交易总价、27家参与竞拍房企(联合体拆分计)、最高叫价74轮、最高溢价率49.78%……土地市场依然活跃,房企在京补土储的脚步并未止步不前。

最大赢家绿城

毫无疑问,绿城是本轮土拍的最大赢家,此次以80.48亿元入手两宗不限价地块,表现尤为亮眼。而早在2月14日,绿城就以63.6亿元的价格竞得北京昌平东小口镇HC-022、HC-027地块(限竞房用地),溢价率29.8%。

2月份以来,北京出让的9宗地块中,绿城占得三分之一,而363.89亿元的总成交额中,绿城拿地金额也占到四成,成为鼠年北京土拍市场的最大赢家。

“目前来看,北京拿地主体还是以国企为主,绿城虽为民企,但其第一大股东中交集团却有国企背景。”中原地产首席分析师张大伟表示,最近全国土地市场以国企拿地为主,私企拿地的非常少,北京也同样存在这样的问题。到目前为止,还没有纯私企拿地的情况,大部分都是国企联合体获得土地。相较于私企,国企的资金压力小。

财经评论员严跃进则认为,对于绿城此类拿地,客观上说明当前部分房企拿地的热度,也在某种程度上有助于改变市场的预期。从最近的一些拿地房企来看,普遍都是过往销售业绩不错、规模扩大意向明显、资金状况良好的企业。对于绿城来说,一周时间144亿元的拿地支出,虽然可以说是资金预算充裕的优势,也可以说房企拿地的积极性并未受到疫情影响。拿地热度的提升,正是体现出房企对于后续市场发展的信心。

“虽然受疫情影响,大部分房企短期流动资金周转不畅,但具有开发潜力和价值的地块依旧能吸引众房企争相进场。”潘浩指出,以大兴旧宫地块为例,该区域近年热度颇高,地铁8号线的贯通带来了区域价值的进一步上升,同时品牌开发商的新项目层出不穷,再加上社区品质化发展将区域定位在中高端价位。所以此次绿城的入驻,可以说未来利润空间可期,也必将进一步拉升该区域价格走高。

一边抢钱一边抢地

“手中有粮心中不慌”,房企补充土储会直接影响到后续的销售业绩,无疑资金压力是目前掣肘房企拿地的关键,换一个角度来看,补土储的需求仍在,但苦于“囊中羞涩”。

严跃进分析称,客观上说,虽然近期房地产市场处于“停摆”状态,但部分房企已经积极行动起来,充分说明其对于土地市场未来前景的认可,在当前时间节点补土储,也很大程度上说明房企对于追求规模的迫切。此外,房地产市场虽然在降温,但不一定意味着后续市场会持续恶化,实际上后续市场依然有反弹的空间,政策放松积极面仍在。

张大伟把近期房地产市场分为两大战场:有人在抢钱、有人在抢地。在张大伟看来,受疫情的影响,如果未来政策稍微有“放松”的空间,那么按照北京2月份这一批土地的入市时间,年末小高峰的可能性非常大,所以大部分企业都在竞逐2月份的几宗土地出让。从市场趋势来看,房地产企业可以期待政策的变化,过去过于严格的调控政策应该有所调整,特别是针对首套房和改善型住户的贷款政策。

合硕机构首席分析师郭毅亦表示,目前政策更多聚焦于企业的资金链,而针对购房者的政策也在零星出现,一旦调控政策上有所松绑,针对购房者限购、限贷定向放开,那么对于后续市场拉动的作用会更好。

“目前来说,疫情什么时候得到缓解仍是关键。线下售楼处关闭,开发商缺少销售场景和销售工具,虽然在线上有了很多营销动作,但如何完成线下承接,实现真正成交还需要一个转换的过程。”郭毅补充道。



[责任编辑:ruirui]


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