房地产金融迎来新一轮强监管。

近日，中央政治局会议以及央行、银保监会等部门下半年工作会，多次重申对房地产金融保持监管高压，地方银保监局也加大排查力度，进一步围堵资金漏洞，遏制房地产金融化泡沫化趋势。强监管导向下，银保监系统对信贷资金违规输血房地产毫不手软。

据统计，今年前7个月，全国房地产调控多达352次，平均每月调控次数达50次。这其中，对于涉房类金融资金的监管也在不断趋严。

值得注意的是，部分地区中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额。业内人士指出，金融监管部门将加大对中小银行非标投资和表外业务的监管，还可能对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理。

强监管下，为何中小银行成重点?如何合理调控房地产金融?

监管出重拳

防范化解金融风险，银行业强监管态势仍在持续。据统计，月银保监系统加大处罚力度，针对银行机构累计开出337张罚单，处罚金额近3.99亿元，较6月份分别增长45.3%、401%。

8月6日，宁波银保监局更是一连开出8张罚单，其中6张涉及银行贷款违规流入房市，家银行及相关负责人均被处罚，罚款数额均达到百万级。

8月16日，中国银行保险监督管理委员会(下称“银保监会”)新披露12张罚单。据统计，8月以来银保监会共开出“罚单”189张，其中，涉房类贷款违规入市方面的罚单数量不容小觑。

金融监管部门针对房地产金融多次发声。7月30日召开的中共中央政治局会议重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。央行2021年下半年工作会议指出，实施好房地产金融审慎管理制度。银保监会年中工作会则做出更为明确的要求，提出将严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。多地银保监局近期对房地产金融监管工作作出部署。

央行日前发布的《2021年第二季度中国货币政策执行报告》指出，要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

国家金融与发展实验室特聘研究员任涛认为，监管部门频繁出台政策，防止资金绕道违规流入楼市，主要是由于当前房地产行业吸纳了过多金融资源，通过加大对房地产金融的监管，有助于推动商业银行把更多精力聚焦小微、三农、绿色制造业和科技创新等经济薄弱领域和国家鼓励的重点领域。同时，推动经济脱虚向实，有助于推动金融与房地产同实体经济均衡发展，避免金融与房地产行业过度偏离实体经济的发展轨道。

中小银行为何成重点

2020年12月26日，央行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)划定房地产贷款“两条红线”，对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

如今，房贷集中度新规已运行半年有余，实施效果如何?

在大型银行主动调整信贷投放方向之时，亦有部分中小银行趁机揽客。一些地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额，房地产贷款增速较快，房地产贷款集中度有所上升。

针对造成该现象的原因，光大银行金融市场部分析师周茂华分析指出，中小银行大举介入房贷市场，需要从供求两端找原因：首先是国内房地产贷款额度大、信用锁定期限长、利率较高、银行收入稳定，抵押品相对安全，房地产不良率低，银行房贷风控管理成本低;其次是房地产在国民经济和地方财政中仍发挥重要作用，市场相信地方政府在必要时还是会呵护楼市;最后是近年来国内房地产融资环境相对有所收紧，部分杠杆高、经营能力和现金流弱的中小房企融资需求旺盛。相对部分中小银行的资产端业务，房地产贷款规模相对大，这就导致短期内部分中小银行房贷集中度上升较快。

监管部门已多次明确，下一阶段将加大对中小银行监管力度。银保监会统信部副主任刘忠瑞此前表示，银保监会高度重视这一问题，将对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。央行营管部下半年工作会也明确提出，将加强地方法人银行房地产贷款集中度管理。

对此，光大证券研究员王一峰表示，由于中小银行自身风险管理水平偏低，抗风险能力偏弱，风险处置手段偏少，面对房地产领域“灰犀牛”风险，中小银行可能受到更大冲击，因此需要予以适度控制。

让资金去它该去的地方

尽管调控政策一再加码，但如“罚单”中利用上述政策漏洞钻空子的违规操作仍时有发生。对此，今年7月27日，银保监会召开全系统2021年年中工作座谈会，提出要“加大监管处罚力度，切实解决金融领域违法违规成本过低问题”。

下一阶段，金融监管部门一方面将加大中小银行非标投资和表外业务的监管，参照普通授信实行穿透式和名单管理，要求非标投资和表外授信回归传统表内授信，便于统一管理。另一方面，还可能对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促其落实房地产金融调控要求。

住房金融方面的高级经济师陈斌表示，除了购房和换房两种刚需情形，其余一切以牟利为目的而进入楼市的个人贷款均属违规。贷款违规流入楼市主要有两种情形，个人联合银行等金融机构“里应外合”违规获取购房贷款，或是将已获取的其他贷款如消费贷、经营贷等违规用于购房。

在陈斌看来，房地产对于经济的拉动作用是不可持续的，政府现在正在降低经济对房地产的依赖，逐渐将重心向实体经济转移，构建国内国际“双循环”相互促进的新发展格局。加强房地产金融管控，也是为了让资金流向它该去的地方。