什么是净高和层高？

1、层高度的确定。层高是指上下两个楼层或楼层与地面的垂直距离。若顶层为坡度屋顶，则其楼层高度应以其楼面与底层间的垂直距离为准。

2、净高。净高度是指楼层高度减去楼层的厚度。也就是说，净高=楼层高度-楼层的厚度。净高一般是指业主在房子里直接测量的高度，也就是实际居住的高度。在商品房销售合同中，通常都会约定楼层高度，而很多购房者在交付验收时只会测量室内净高，而忽略了楼层的厚度。

商品房标准层高是多少?

现在我们所能购买的普通住宅的层高，基本上都是2.9-3.0m，这已经成为了一种习惯，为什么在城市中，商品房必须要有3米的高度，越高越好?

事实上，3米的高度取决于市场、经济、居住环境等因素，房子越高，住的越舒服，但在城市，土地就是一种稀缺资源，开发商往往会限制土地的容积率、建筑高度，这样的话，开发商就会为了自己的利益最大化，层高太低的话，就不会有人买了，层高超过标准的部分，也不可能全部卖出去，只能作为廉价的阁楼卖掉，不符合最大的利润需求;如果楼层越高，造价也就越高，2.9-3.0的楼层已经成为了买方和卖方的共识，对于一般的买家来说，这是一个比较舒服和经济的地方。

除了普通的商品房外，别墅、LOFT公寓、别墅等都会有4.5米以上的高度，不过这些都不是普通的商品房，所以价格也会比较高。

住宅层高不足带来的问题有哪些?

1、空间的高低对人的精神感受的影响。

可从两方面进行分析：一是以人为尺度的绝对高度，二是以空间为尺度的相对高度，即高度与面积的比例关系。住宅空间的舒适程度是以人的尺度和心理接受的感觉为基准，相对高度越小，顶面与地面的引力感越强，空间越小;反之则越大。

2、不能充分地采光和通风。

层高过低会影响采光和通风，采光和通风不好就不能很好地改善和调节室内的温度和湿度，就达不到一定的舒适程度。

3、影响装修。

层高较低的房屋在装修时不能使用吊顶，否则房间显得更低，同时也不能安装吊柜等，限制了房屋的装修，无法体现和满足消费者的意愿，给消费者带来遗憾，也降低了消费者的生活质量。

房屋层高与合同约定不符有什么处理方法?

目前普遍适用的《商品房买卖合同》文本中，只有对商品房的层高数值的约定，鲜有对房屋净高进行约定，如果商品房的实际层高与合同约定不符，开发商应承担违约责任。但是，应根据商品房的实际层高与合同约定层高不符的原因分别进行判断，分别处理：

1、因规划、设计变更导致实际层高与合同约定不符的。

因规划、设计变更导致实际层高与合同约定不符的，应当按照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。

在商品房建设中，开发商不得擅自变更建筑的规划和设计。但是，实际建设中，因各种因素的影响，开发商经正规手续变更规划、设计的情况时有发生，而商品房层高的变化，属于变更规划、设计。

在此情况下，应当按照《商品房买卖合同》中关于规划、设计变更条款的约定处理。根据《商品房买卖合同》文本中第十条规定“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)”，

因此，规划、设计确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，在买受人不同意的情况下，可以选择终止合同，要求退回已付购房款及利息。

2、因施工失误致使实际层高与合同约定不符的。

因施工失误致使实际层高与合同约定不符的，如果商品房买卖合同对上述问题设置了违约责任，应按照合同的约定处理;如果合同中对此没有约定，则只能依照相关法律规定处理。

可以适用我国的《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定。

因此，买受人可以要求开发商采取补救措施，补救措施的方式可能在商品房中无非实施，或者实施起来的难道很大或者费用更高，买受人可以选择要求开发商赔偿损失。

3、如开发商故意隐瞒经批准申报的层高的。

根据《商品房买卖合同》规定，虚报层高欺骗买受人的，买受人可以根据《合同法》的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《商品房买卖合同》，并可以开发商赔偿的损失。

此撤销权的行驶有时间限制，买受人应当在知道或者应当知道开发商存在欺诈之日起一年内。如买受人不选择撤销合同，可以选择要求开发商赔偿损失。