中介合同履行中出现的“跳单”是指委托人为了不向中介人支付或少支付报酬，利用中介人提供的信息、机会等条件跳过中介人，直接与第三人签订合同的行为。那么，应该如何规制“跳单”行为，保障民事活动当事人的合法权益呢？泌阳县人民法院审理的一起中介合同纠纷案对此做出了解答。

基本案情

【资料图】

涉案房屋信息由A公司进行网络平台推广服务，且该房屋信息上的房产经纪人是甲某，根据社会经验，被告认为甲某系A公司的员工。直到甲某陪同被告看房之后，被告才了解到甲某已经在B公司工作。出于对A公司的信任，被告与卖家在A公司就房屋买卖达成一致意见并签署了合同，并向A公司支付中介费1000元。B公司知晓此事之后，遂向法院提起诉讼，请求被告支付中介费。

法院审理认为，本案中，被告是否存在“跳单”行为，关键是要看被告是否利用了原告提供的信息、机会等条件，达成了合同。根据被告向原告微信发送的案涉房产信息联系方式、被告提交的案涉房产的来源及各方的陈述，可以看出，本案涉房产并非由任何一家独家代理，被告作为消费者有权利选择服务周到、价格低廉的产品，故被告不构成“跳单”违约。但考虑到原告工作人员因向被告提供陪同看房、提供咨询而产生的时间和经济成本，被告应支付原告从事中介服务活动支出的必要费用。

裁判结果

依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条的规定，判决如下：被告于本判决生效后三日内向原告B公司支付中介服务必要费用600元；驳回B公司的其他诉讼请求。

案例分析

本案争议焦点在于非独家代理的房源，买家选择更加信任的中介公司是否成立“跳单”行为？本文从以下三个条件对“跳单”行为的成立进行分析：

前提：是否成立中介服务合同？

甲某现所在的B公司未与被告签订中介服务合同，且甲某仅提供了陪同看房、解答咨询等服务，因此，被告和B公司之间未成立书面或口头的中介服务合同。由此可见，成立中介服务合同是中介公司请求中介费之前提。

关键：中介是否促成房屋买卖？

本案双方仅商谈了案涉房屋的价款，未达成一致意见，也没有就税费承担、房屋价款支付方式、房屋交付、违约责任、中介费等主要合同内容进行商谈，也未安排买卖双方进行洽谈。因此，B公司并未促成该房屋的买卖，B公司请求中介费于法无据。

根本：委托人是否利用中介提供的信息绕开中介与第三人签约？

案涉房源并未标注“独家代理”等信息，由于对A公司的信任，被告知晓其中误会后选择在其主持下与卖家签署购房合同并支付中介费。因此，被告并非绕开中介人直接订立合同，不成立“跳单”行为，不构成违约。

综上可知，只有满足成立中介服务合同、中介促成房屋买卖、委托人利用中介提供的信息绕开中介与第三人签约等三个条件才能认定“跳单”行为成立。如果“跳单”成立，则买方需要向中介支付中介费。如果“跳单”行为不成立，法院可以根据中介人提供了陪同看房、解答咨询等服务，酌定买方向中介人支付从事中介活动的必要费用。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。（安坤 王瑞端）